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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン
『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――
第2回の始まりーーーーーーー

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<今週のポイント>

  ★物件の流通のしくみ(その1)

  (1)チラシのマジック

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前回の話を要約すると、不動産屋さんは極端な話、どんな物件でも
できるだけ早く契約をしたい。

そのこと自体は確かに不誠実に思えるけれども、
少なくても物件の出し惜しみはしないわけです。

あなたが正しい情報を与えれば、それこそまっすぐに物件を紹介して、
早く契約したいと思うわけですから、
大切なのはきちんと情報を伝えることですよ!

という内容でしたね。

ところで、お客さんの立場からすると、

「でも、その不動産屋さんで扱っている物件に、条件にあったものが無ければ、
どうせ無理やり他の物件を紹介しようとするんでしょ!」とか、

「その会社にいい物件が無ければ、
いい営業マンがいたって、仕方ないじゃない」

と思う方がほとんどだと思います。


ところが、そうじゃないわけがあるんです。


★不動産物件流通のしくみ

それは不動産物件流通のしくみを理解してもらえればよくわかります。
* この先の話は都会の(どこからどこまでが都会?)
大手デべロッパー(三菱地所とか野村不動産など・・・・)
は除いて考えてください。
デベロッパーについては後日紹介します。

物件を持っている大家さんや売主さん(つまりオーナー)は、
借主や買主を探す時、ほとんどの場合不動産会社に依頼します。

このとき依頼された不動産会社のことを、
「元付け」もしくは「物元」などと呼びます。

この元付けさんは、大家さんから「広告費」をもらって
(もらえないときもあります)
物件のチラシを作ってくれるよう、チラシ業者に発注します。

このチラシ業者には、いろいろあるんですが、
地域ごとに、大体数社で全体をまかなっています。
(都会は←ほんとにどこからどこまでが都会でしょう?
アットホームとマイソクという会社がほとんどカバーしています)

チラシ業者のいないところは、冊子を作る業者が数社あって
やっぱりそこに頼むのが一般的です。
(中部、東北地方は多くの場合冊子流通)

★ チラシのマジック

大切なのは、ほとんどすべての不動産会社がこのチラシ業者
もしくは冊子業者と契約して、
毎週なり毎月なり配布を受けていることです。


「何が大切なの?」、といいますと


大家さんや売主さんから依頼を受けてチラシを作る不動産業者は、
一方で他社のチラシを毎週受け取っている。

自分のチラシも他社のチラシも、
その地域のチラシ業者はほとんど同じですから、
デザインもおんなじです・・・・・・・

不動産会社は配られてくるたくさんのチラシの中から、
気に入ったものをピックアップして、
自社の物件と一緒にガラスに張ります。

つまりお客さんからすれば、堂々とチラシを張ってある(もしくは見せてくれた)んだから
その不動産屋さんが、全ての物件の元付けであるように見えてしまうんです。
(見せているとも言います^^)


そう、不動産会社はどーーこーーの物件でも、
さも自分の物件のように見せることができるのです。

最近ガラスに張ってある物件図面が、
透明なフォルダーに入っているのをみかけませんか?

下のほうがカラーテープで隠されているでしょう。

あれって、
元付けの業者さん(チラシを作った不動産会社)の名前が書いてあるんです。

それを見えないようにして・・・・・・・・・
さも自分の物件のように・・・・・・・・・・

紹介しているんです。
(ひっくり返して見るようなことをすると、多分嫌われます^^)

このように不動産会社は、自分の物件も他社の物件も、
まぜこぜにして、全て自社の物件としてお客様に紹介しているんです。

たまたまお客さんが、他社の物件がいいといって契約した場合は
その不動産会社のことを「客付け」もしくは「仲介」と呼びます。
(お客さんが選んだ物件によって、立場が変わるんです。)


このような仕組みになっていますから、
皆さんは同じ物件を仲介業者から紹介されることもあり、
元付け業者から紹介されることもあるわけです。

駅前の不動産巡りをしていたら、
あっちでもこっちでも同じ物件を紹介された
なんて経験をしたことの有る人は多いと思うんですが、
その理由はこんなことだったんです。

■今週の結論■

不動産会社は基本的に、どこの会社が管理している物件でも紹介できる。

ということで今回はここでおしまいです。
割とわかっているようで、「やっぱり」って内容だったでしょ。

次回は
「どこで契約しても、お金は一緒」です。
またまた、「やっぱり」と思うか「なるほど」と思うのか?
楽しみにしていてくださいね!

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【編集後記】
いやー短く書くのは大変です。
話をするのも書くことも、簡潔にするのは大変能力が要ることなんですね。

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