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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン

『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――

第6回の始まりーーーーーーー


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<今週のポイント>

   ★仲介手数料なし

(1) 仲介手数料を取れない物件
(2) よく考えると損でも得でもない
(3) 仲介手数料を払うもうひとつの価値
(4) 仲介手数料を払ったほうが得な場合もある

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今週も読者の方からうれしいメールをいただいたので、
まずご紹介いたします。

この方は、プロ不動産屋さんです。
プロの方にこんな風に期待してもらえると、
ますますがんばっちゃいます!


こんにちわ。メルマガ「不動産屋に行く前に!」を読ませて頂いています。
サラリーマン15年を捨てて脱サラ、組織より個の世界、
不動産屋となって久しい者です。
大手賃貸媒介業者には目にあまるところが有るとのご説もっとも。
また他例で、借り上げ30年保証などにみられる胡散臭さ、
一事業30年といわれる世の中で、どれだけの不動産・住宅会社が生き
残れ、30年もの保証が可能なのでしよう?。
田舎ですがよく農家のオッサンがこの長期保証の業者に食いつかれて
相談にきます。基本的に事業意思の問題と思いますが・・・。
考えますと、もとは親からの相続で手に入れた不労資産。
その親はマッカーサーからのプレゼント。多少の波風あって当然か?
と思う今日この頃です。頑張って書き続けてください。
次のネタを楽しみにしています。


ちょっと過激ですが^^)
大手の不動産関連会社には
大家さんも営業を掛けられているんですね。

ますます皆さんがきちんとした見識を持てるよう
そしてちょっとでも役に立つようがんばります。ふぁいと!
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さて
前回は仲介手数料が半額といっても、
それはお客さんを呼び寄せるための一種の罠、
そんな会社は営業力でビジネスを行っているので、
みなさんのことなんてほとんど考えてませんよ!

という過激なものでした^^)

そんな中、「仲介手数料なしですからお得ですよ」
と不動産屋さんにいわれたことがある人も多いはずです。
(多分大手デベロッパー)

これはどういうことなのか?

今週は「仲介手数料なし」についてお話いたします。


■ 仲介手数料を取れない物件

いままでのマガジンでしつこいほど言っている事、
それは仲介手数料は法律で決まっているので
基本的に高くも安くもならない。

なのに「仲介手数料なし」はなぜ存在するのか?
それはどんな物件なのか?


【第1ヒント】
これはそれこそ法律の裏返しなんです。


「裏返し?」


「そう裏返しです。」

ちょっと考えてください。


「・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・」





【第2ヒント】
つまり「仲介」しなければ
「手数料」を取ることはゆるされていないんです。


「・・・・・・・・・・・・・・・・」


あと10秒考えてください。



チク、タク



チク、タク、



チク、タク



チク、タク



地区、タク



地区、宅



地区、宅



(不動産バージョンの時計)






おめでとうございます。
まじめに考えてわかったあなた、
だんだん失敗しないお客さんに、なってきてますよ!

答えは単純です。
物元(オーナー)が直接販売する場合は、
仲介していませんから、仲介手数料はタダなんです。


大手デベロッパー(有名な何とか不動産とか
何とか地所とか)が直接販売する場合や

競売物件を不動産屋さんが直接販売する場合が
これにあたります。

* ただし、大手デベロッパーでも販売会社を作って
その会社を通して販売する場合は、
たとえ同じ系列の会社でも組織が違うわけですから、
仲介手数料を取ることができます。*


ほとんどの場合が売買物件です。


■ よく考えると損でも得でもない

営業マン「お客さん、うちの物件は仲介手数料が要りませんから
お得ですよ!」

お客さん「確かに3000万の物件で、3%は90万にもなる
仲介手数料が無いなんて得だわ・・・・・」

こんな会話が聞こえてきそうですが、


まず、
仲介手数料は町の不動産屋さんに物件を流した時に、
その不動産屋さんが皆さんからいただく手数料です。

もともと物元の会社がもらうはずのない手数料ですので、
物元の会社は痛くも痒くも有りません。
(手数料を払いますといっても、受け取るわけにはいきません^^)


また、町の不動産屋さんに流さないということは
自社で販売するためのコストが掛かっています。
(チラシ、営業マンなど)
その分の価格が上乗せされていると考えていいでしょう。

だから得でも損でもありません。

それなのに、
取れない仲介手数料が無いことを売りにして
契約しようとするのはちょっとズルイかもしれません。
(つい、「売り」にしたくなる気持ちはわからないでもないですが・・・)



ところでここで納得してしまっては
このメルマガの読者としてはまだまだです。^^


考えなければならないのは、
現在の市場がデフレであることです。
(そしてしばらく続くと思われることです)

今までの不動産市場は売り手市場といって、
買いたい人がたくさんいて
尚且つ、早く買わないとだんだん高くなるというものでした。

しかし、現在の市場は間違いなく、
売りたい物件がたくさん作られ、
尚且つ、だんだん安くなっている市場です。

こんな状態の市場で当然行われることは何でしょうか?

それは「値引き」です・・・・・


■仲介手数料を払うもうひとつの価値

皆さんは仲介手数料を払うにあたって、
賃貸でも売買でも「物件」を探してくれた
もしくは紹介してくれたことに関しての
費用だと考えているようですが、

不動産屋さんは不動産における契約をスムーズに
行うためのあらゆる業務を行うことができるんです。

つまり
不動産屋さんは、あなたのエージェントになって、
価格の交渉をしてくれることもあるのです。
(そんなに喜んでやってくれるわけではありません^^)

ですので、
本当に気に入った物件があり、
且つ予算をちょっとオーバーしている場合
あきらめないで少しでも値引きの交渉をしてもらうべきです。

そして、このときに皆さんが気をつけてほしいのは、

皆さん自身が
「値引きしてくれたら契約する可能性が高い場合」
に頼むことなんです。【ここが大事】

だってそうでしょ、
「この物件があと300万下がったら考えたいお客さんが
いるんだけど、どうにかなりませんか?」
とか

「あと2000円家賃が安ければ、予算に入るお客さんが
いるんだけど、何とかならない?」

などと交渉してくれたのに、
「やっぱりやめた!」
では、不動産屋さんだってオーナーや
大家さん、管理会社に立場がありません。

皆さんもいろいろな仕事をされていると思いますが、
一生懸命努力してあげたのに、
こんな風に「やっぱりやめた!」みたいなお客さんって
いくら仕事でも頭にきちゃうでしょ!

ましてや、値段交渉をすればするほど
自分のもらう手数料も下がるのにやってくれるんですから。


■ 仲介手数料を払ったほうが得する場合もある

こんな風に交渉役として不動産屋さんを考えてみると

「仲介手数料なし」という物件を扱う会社は物元なので、
素人の皆さんが直接交渉するしかありませんが
(仲介不動産会社が存在しない)

仲介不動産会社がいれば、仲介手数料を3%払っても、
3000万円の物件が2700万円になったり
いろいろな物件を比べられたりできて、
手数料より得しちゃうことも多々あるんです。
(実は最近多いのです・・・・)


当然交渉しても安くならない物件もたくさん有ります。
それは仕方がありません。
人気のある物件なんでしょう。

でもそうわかった上で、
やはりその物件が気に入ったからと決心して
実際の契約を考えることは、
決してマイナスではないはずです・・・・・・



さて
今週はここまで!
どうです、お役に立ちましたか?
今週の話のなかでちょっとふれた、
不動産屋さんの数々業務に関しては奥が深いので、
何回かに分けて徐々に紹介してゆく予定です。

来週からはちょっと視点をかえて、
売買市場の実態に面白おかしく迫ってみます。


どんなことになるか・・・みなさん楽しみにしていてくださいね!
また来週も、ふぁいと!

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最後まで読んでいただいてありがとうございます。
どんな些細なことでもお便りいただけると本当にうれしいです。
励ましのつもりで送って下さい。
またみなさんの質問もどんどん取り上げていきたいと思います。
ぜひぜひお寄せ下さい。
下記アドレスまでどうぞ!
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ちなみに苦情は受け付けておりません(^^)

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【編集後記】
179センチ84キロ体脂肪率28.5%、これが自分の体です。
私事ですが、痛風が出て歩くたびに左足がしくしく痛みます。
仕方が無いので今日から大減量作戦を実行することになりました。
耳ツボダイエットといって、食べる前に耳を押すんです>(^^)<
結果はここで報告いたします。
(発表してしまえば少しは続くかな・・・・・・)

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