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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン

『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――

第8回いよいよ始まりです!

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<今週のポイント>

   ★たそがれの45歳(その2)

(1) 1つ目の間違い
(2) デベロッパーの事情
(3) デベロッパーの資金繰り

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

中堅商社に勤める根上は今45歳。
十年前の35歳のとき、郊外にある新築マンションを購入した。

住宅ローンに苦しめられ、人生設計が後手後手に回っていると
感じた根上は、なぜ自分がこんな思いをするのかを確かめたくて
大学時代の友人である堀口に電話をかける。

堀口は大手不動産会社の部長
その堀口は電話口で「お前は2つの間違いを犯している」
と根上に告げる。



■ 1つ目の間違い


「根上そもそもお前は一生そのマンションに住むつもりで
買ったのか?」


「うーーん、そのつもりだったんだけど」


「だとしたら、今売り出されている他のマンションの事なんか
気にすることは無いじゃないか。」


「いや、俺が言いたいのは、今の家に不満があるわけではなくて
どんどん安くていい物件が販売されていくと、
相対的に俺の家の価値が下がって、
尚いっそう苦しくなるような気がするってことなんだよ。」


「根上それはこれからマンションを買う人だって
同じ思いをする可能性があるんだ。
お前の一つ目の間違いだが、
それは住宅の価格も自分の年収も
将来上がると考えていたことなんだよ。」


「だってあの頃はみんながそう考えていたじゃないか」


「確かにそうだったかもしれないが、
銀行でローンを組むときに
年収の2割程度に返済を抑えておくようにって
言われなかったか?」


「確かに言われた覚えがある。
確かにあの時は2割を随分超えていたけど
だんだん給料も上がるだろうって・・・・・・・・・」


「あがったのか?」


「さがった・・・・・・」


「その上お前は持ってる金を全て使い果たして
マイホームを購入してしまった。
これでは方向転換しようにも、どうしようも無いじゃないか」


「・・・・・・・・・・」


「いいか根上、これは俺がプロの不動産屋として言うが
住宅は今後ずっと下がり続けると考えてくれ」


「ずっと?」


「そうずっと、だ。
われわれのようなデベロッパーがいる限り、
どんなに市況が悪くてもどんどん住宅は作り続ける。
だから価格は下がり続けるんだ」

* デベロッパー
デベロッパーとは不動産物件を供給する会社。
ここでは販売まで行う大手不動産会社を指す。



■ デベロッパーの事情


「市況が悪くなれば、一般的には供給量を抑えるもんだろ、
何でデベロッパーは売れないかも知れないマンションを
リスクをとって作り続けるんだ?」


「それは言いにくいんだが、
資金繰りのせいで作り続ける会社もある。」

根上も一人前の商社マンである。
資金繰りと聞いてすぐに想像ができた。

根上の取引先の会社でも、資金繰りがきつくなると
利益より売り上げを上げることに血眼になり、
経営者は後先考えずに受注を取ろうとする。

それが不動産業界でも起きていると、堀口は言っているのだ。


「ちょっと詳しく教えてくれないか?」


「あんまりはっきりとは言いにくいんだが・・・・・
これはうちの会社のことでは無いから
そこのところは理解してくれよ。」


「わかった」


「実は不動産業界は不景気といわれながら、
バブルの頃に比べて全体の売上としては、
規模が大きくなっているんだよ」


「そうなんだ・・・・・・・」


「その規模のことなんだが、
物件の価格は当時のおよそ半分になってる・・・」


「確かに俺の家は半分だ」


「いや根上、たぶんお前の家は3分の1だ・・・・・」


「えーーー」


「半分なのは戸建の場合で、
マンションはおおよそ3分の1だと考えておけば間違いない。」


根上はショックで言葉が出ない。


「続けていいか?」


「ああ・・・・・・・・・・・」
(上の空)


「業界の規模が大きくなっているのに、価格は半分だということは
販売数量が倍以上になっているということだ。わかるか?」


「わかる・・・・・・」
(まだショックが抜けない)



■ デベロッパーの資金繰り


「我々デベロッパーは、地主にマンションを建てさせる場合も
自社で建築する場合も、建築計画ができた時点で
その計画をもって金融機関から融資を受ける」


* 金融機関とは銀行とは限らない。
最近はリース会社が多くなっている。


「融資は大体1年の証書貸し。
つまり手形を発行して融資を受けるんだが、
その金を使って設計、建築、販売を行っていく。」


「だから着手してから1年以内に売り切らないと、
必ず返済がやってくるわけだ。
それも手形貸しだから、1日たりとも猶予は無い」


「そんなのまた改めて融資してくれればいいんじゃない?」


「それができなくなったから、貸し渋りって言うんだろ。
だが、その金が会社自体の運転資金として人件費なんかに
使われている場合、折り返し融資をしてもらえないと
そのデベロッパーは倒産してしまう。」


* 運転資金に使い込んでいなければ、
担保になっている物件を物納すればそれですむ。
その場合損をするのは金融機関。


「デフレで物件価格が下がってしまった時、
安値で販売しなければならない物件を抱えていたデベロッパーは
資金繰りに窮して、新たな物件の計画を立てて
その計画によって得た資金を
前の物件の損失補てんに当てた。」


「そうしてやっと一息ついたと思ったら、
やはり今度の新しい物件も、
また安値で売らなければならなくなり
その損失補てんのために新しい建築計画をたて、
受けた融資をまた運転資金にした。」



「悪循環だな」


「そうだ、大変な悪循環だ。
これを繰り返している間に、
売れようが売れまいが
作り続けるしかなくなってしまったんだ」



堀口の話は自分の会社のことではないと言いながら、
熱を帯びてきた。


堀口は心の中でつぶやいた。

(そうだったんだ・・・・・・・・
根上だけじゃない。
根上に話をしている自分を含めた
我々プロの不動産業者自身が
一番この状況を見間違えていたんだ。)



そんなことを思いながら堀口の話はさらに続く・・・・・・


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皆さんに不動産市況を理解していただくために、
先週から根上さんと堀口さんに登場してもらっています。
皆さんの質問にもお答えしたいんですが、
根上さんが納得するまでの間^^)、
ちょっとだけお待ちください。
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ですが、
皆さんの素朴な疑問には、このメルマガ上だけでなく、
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ただ時々このメルマガ上で紹介させていただくこともありますので、
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首をながーくして、まってます^^
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【編集後記】
「減量作戦2週間目の結果」
84キロ(±0) 体脂肪率29%(+0.5)
太りました・・・・・・・・
大阪のお好み焼きのせいだと思います。

そして宇都宮の餃子・・・駅ビルの中にある(奥のほう)
「みんみん」というお店で食べました。絶品です。

今週は体重を落とすために^^)セミナーがたくさん入っています。
ある銀行の頭取にインターネットビジネスのプレゼンテーション
をするのを皮切りに、不動産業界向けで3回行います。

今回は全て東京で、千代田、中央、江東区です。
読者の方がいたら是非声を掛けてくださいね!

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