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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン

『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――

第10回いよいよ始まりです!

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<今週のポイント>

   ★たそがれの45歳ファイナル

(1) 不良債権処理
(2) ルールの変更
(3) 個人の不良債権処理
(4) ファイナル

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住宅を購入するに当たっては、
1.住宅は値段が下がるものだ
2.いつかは貸すか、売るものだ
の2点を意識していなければならないと
根上に伝えた堀口だったが、

既に住宅ローンで苦しんでいる根上に対しては
できるだけ早く返済するしかない、
としか言えなかった。

それでも根上は、自分の状況がはっきりしたことで
がんばって働こうと元気が出てきたのだが・・


そんなとき、
根上の住宅ローンを扱っている都銀の支店では
本部から融資の担当者が来て、
若手を集めた、ある会議が始まっていた・・・・・・



■ 不良債権処理


「今日みなさんに集まってもらったのは、
過去に実行した住宅ローンについての
当行のスタンスを説明して、
きたるべきその時期に備えてもらうためです。」


(きたるべきその時期?
最近転勤してきた、入行2年目の神谷は
何だかいやな予感がした。)



「皆さんもご存知の通り、
我々銀行は不良債権の処理に代表される
バブルの後遺症にいまだ悩まされています。

そんな中で、昨年末には
あと2年以内に
主だった不良債権処理を終了させる事が、
政府の方針として掲げられました。

これは、融資額の大きな大企業向けが中心ですが、
金融庁は我々の融資案件の再審査を行い
その結果に基づいてわが行としても、
新たに引き当てを積むなどの処理を現在行っています。」



(おかげで今年になってから、
毎日毎日金融庁向け資料作りで
休みなんてほとんど無いよ。
何回支店に泊まったんだろう・・)



「ですが、当行としては、
その2年を待たずに、
不良債権の処理にめどがつけられる予定です。」



(ほーなかなかやるじゃん、
でもやってるのは俺たちだって事
絶対言わないよな。この人たち・・・)



「そこで、来年度からは
個人の不良債権処理に本格的に取り組みを始める予定です。」



(えっ個人ってなに?)



■ ルールの変更


「実例を挙げたほうがわかりやすいので、
この支店のお客さまで説明させていただきます。
えーっと、このお客さまは、
神谷君の担当している根上さんですね。」



(ありゃ、ついてない俺のお客さんだ・・・・)



「さて根上さんへの融資ですが
最初は10年前に実行されています。


購入したマンションの売り出し価格は6500万円
自己資金で1500万はまかなったようです。

金利6.5%で5000万の35年ローンですね、

その後元金が4000万円になったところで
借り換えをしています。

金利が3.0%で35年ローンを組んでいただいて、
現在の元金の残高はおよそ3200万円になっております。


さてこの根上さんの担保物件ですが、
現在の査定では2000万となっておりまして

ご存知の通り、
基本的に当行では査定価格の8掛けが担保価格ですので
与信としては1600万です。

つまりローン残高3200万に対して
1600万の担保、
残り1600万は信用貸し状態になっているわけです。


この状態では企業と同じように引き当てをしなければならないので、
何とかこの1600万円を返済していただこう
というのが、今日のテーマです。」



「ちょっとまってください。」



「なんですか?神谷さん」



「根上さんは、きちんと返済してるんですよ、
遅れたことさえ一度も無いんですよ」



「それは関係ありません。
それを考慮していた時代はもう終わりました。

もし、それが許されるんだったら、
不良債権なんてこの世にありません。

銀行が追加融資を続ければ、
つぶれてしまう企業はありませんが
それが許されなくなったのは、ご存知でしょう。

この状態をほおって置くのは
それと一緒です。

財務諸表に基づいてリスク分を引き当てるのが
今の時代でしょう。

それを個人にも当てはめる時が来たということです。」



■ 個人の不良債権処理


「でも企業と個人は事情が違うんじゃないですか?」



「確かに違います。
その違いを理解したうえで、
今から対策をとっておいてくださいと申し上げているんです。」



「で、どんな風に理解すればいいんですか?」



「企業と個人の違いは、
企業は財務体質によって信用力を判定しますが
個人は返済能力をもって判定するということです。」



「・・・・・・・・・」




「返済能力は年収との対比で考えます。
年収に対してローン負担が重過ぎる場合
そのローン案件は事故率が高いことになります。

その場合、そのリスクを排除するために
与信部分を返済していただくか、
リスクに見合った金利を払っていただくかの
どちらかになります。」



(結局金利アップ・・・・・・・)

* 今企業向け融資は金利のアップがどんどん行われている。




「ですので、この根上さんの場合
今から金利のアップを考えていただきたいのです。」




(やっぱり・・)




「そうすれば一応正常債権です。」




(そんな提案、する身になってみろよ・・・・・・・)




「もうひとつあります。
万が一ですが、返済が遅れるようなことがあった場合は、
すぐに任意売却を提案してください。」



「そんな乱暴な!そんなことをしたら、
当行も最終的に損をするんじゃないですか?」
(やっと反撃できた^^)



「確かに損をしますが、早く処理をすれば
最小限ですみます。

繰り延べ税金資産が
もし1年しか認められなくなったら

返済は滞る、
引き当てをしても税金は払わなければならない、
で銀行は踏んだりけったりです。


つまり事故がおきて(不良債権化して)
1年以内に処理しなければ、
当行は返済されないだけでなく
税金まで取られることになるんです。」


* 繰り延べ税金資産
将来あるであろう利益を、計上しておくこと。
これが1年しか認められない場合、
企業であれば、不良債権として引当金を積んでも
1年以内に【つぶれて】くれなければ、
経費として落ちず、結果的に税金を払うことになり
銀行は2重の損害を発生させる可能性がある。
そのため銀行は【つぶし】に掛かることになる。




「処理って企業でいう【つぶす】って事ですよね?」




「違います。財務を整理するって事です。
住宅ローンの苦しみから解放してあげることにもなります。


バブルの頃に住宅を購入した人は、
ほとんどその状態になっているはずです。


つらい思いをして返済を続けてくれるのも
ありがたいですが、
早く整理したほうがいい場合も
たくさんあるはずです。

とにかく企業向けの不良債権処理のめどがついたら
個人の不良債権処理に入ります。

皆さんもお客様の状況をよく把握して
ベストな処理、いや整理ができるよう
今から準備しておいてください。」




■ファイナル



「そうなんだ・・・・・」
堀口から聞いた話を根上に聞いた妻の美奈子は
そうつぶやいた。



「勢いで買っちゃった罰だよな・・・」



「でもあなた、
私たち家族が、
曲りなりにも幸せに暮らしてこれたのは
この家があったからこそよ。


家を買うことの意味って、
損得だけじゃなく、買ったあとの生活や、
家族の事情を含めて考えるべきだと思うわ。


今だったら安かったって言っても
そのおかげでこの10年間が無いとしたらって考えると、
私はこの家を買ったことを後悔なんかしないわ。」




「それもそうだな・・・・」



根上はもう18歳になった娘と15歳の息子が
このマンションで育ったことを思い起こしていた。


子供たちはこのマンションで育った。
あの時買わずに今買ったら、確かに得だったけれど
この10年間はまったく違ったものになっていたはずだ。





根上が美奈子が入れてくれたコーヒーを飲みながら、
そんなことを考えていると

娘の麻美が帰ってきた。


「お父さん、あんまり砂糖入れちゃだめだよ。
デブになったお父さんなんて嫌いになっちゃうから。」



「わかったよ。
お前もデブにならないようにな!」



「ならないわよ!」



そういって麻美は自分の部屋へ走っていった。




もしかしたら、幸せってこんなことなのかもしれない。





根上はなんとなくそう思って、
ブラックのままコーヒーを飲み始めた・・・・・・・


                            (完)


長い間購読していただいてありがとうございました。
たそがれの45歳「ひとまず」ファイナルです。

さて来週からは、本来の^^
不動産屋さん事情に戻りますので。
こうご期待ください!

バックナンバー
たそがれの45歳(その1)
http://www.saranari.net/melma/0007.htm
たそがれの45歳(その2)
http://www.saranari.net/melma/0008.htm
たそがれの45歳(その3)
http://www.saranari.net/melma/0009.htm


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【編集後記】
「減量作戦4週間目の結果」
減量開始時 体重84kg 体脂肪率 28.5%
現在 83キロ(-1kg) 体脂肪率28.5%(±0%)
先週から変わりません・・・・・・
食べ物も飲み物もまったく制限していないので、
当然の結果といえば当然なんですが、
それでも必ずやせると先生は言ってます。
先生の言うことを信じて、がんばって続けていきます。
(でもさすがに1日5合飲んでもやせられるというのは・・・)

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