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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン

『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――

第46回 不動産物件探しのノウハウ、さあ、はじまり、はじまり!



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<今週のテーマ>

   ★ホームページから会社を知る(その10)
         「あけぼの不動産と杉山不動産」(その5)

(1) 不動産屋のうまい使い方
(2) 良く考えてみると
(3) ホームページの存在意義


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メルマガを発行して一番の自慢は、読者の方の解除が少ないことでした。
(ほとんど減ったことがありません)

それが、先週の前フリはあまりにも下品だったためか、なんと90名読者の方が
解除されました・・・・・・・・・・・(ショックです・・・・事実なのでなおさら・・・・・)

反省の意味を込めて、アカデミックにはじまる不動産屋さんに行く前に!


ではまず読者の方からの質問です。

【こんにちは、お聞きしたいことがあってメールさせていただきました。
今家を買おうと思っているんですが、マンションにしようか、戸建てにしようか
迷っています。単純に言ってどっちが得だと思いますか?】


自分の答えは、メルマガの最後に。



■先週のまでの話

あけぼの不動産のネット担当牧瀬は、いっこうに問い合わせのないホームページに
困り果て、70%がネットからのお客様だという杉山不動産のサイトを見てみた。

すると、ほとんどの物件に写真が掲載されていることに気づき、牧瀬も写真を撮る
ことを決心する。

その効果もあって、問い合わせや、来店するお客さんが増えたのはいいのだが、
一人も成約にならない。

そんなホームページの効果に業を煮やした緒方社長は、あと一ヶ月で成約がなかった
ら首だと牧瀬に告げる。困った牧瀬は杉山不動産の杉山社長に連絡を取った。


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☆お勧め不動産屋さん紹介☆(読者からの質問にあった、エリアにある会社さんです)

千葉県 南流山の「菅住宅産業」さん
http://www.suga-j-s.co.jp/
事業用借地に力を入れています。

神奈川県 藤沢周辺なら
「イーハウスコーポレーション」さん
http://www.ehouse-co.co.jp/
出川社長さんからは大変パワーを感じてます。



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■不動産屋のうまいつかい方


「牧瀬君は賃貸物件担当だったよな、ところでお客さんにとって一番得な不動産屋
の使い方って、どんな風だと思う?」

「とくって、いい物件を契約できるってことですか?」

「そうだよ、いい物件にめぐりあって契約するために、どんな風に不動産屋に対処
すればいいと思う?」

「うーーーーん、それは条件をはっきりさせて・・・・・それと、こっちの(不動産屋の)
言うことをよく聞いてもらえれば、たぶん一番確率良く、いい物件にめぐりあえると
思うんですけど」

「そうだろ、ところが実際は、どうなってる?」

「いろんな条件を言うお客さんがいますが、ほとんど相場を知らないから、
的が外れた話が多いですね、でも、とにかくその条件のお部屋を探します。
で、それで決まればもうけものって感じでしょうかね・・・・・」

「それじゃあ、お客さんの条件は、的が外れたままだからはっきりしているわけじゃ
ないし、こっちはこっちで何にも提案してないじゃない、ただ決まりそうな物件を
紹介しているだけだよね。」

「そりゃそうですよ、だってしっかり話しを聞いて面倒見たって、10人中8人は他の
会社で決めちゃうんですよ、そんな無駄なことできないじゃないですか、だから、
とっとと物件を紹介して、いいならいい、だめならだめってはっきりさせないと・・・・・・」


■ 良く考えてみると・・・


「じゃあさ、牧瀬君、ホームページがうまくいって、お客さんがたくさんきたら
どうなるの?」

「そりゃ、話をきいて、それにあった物件を紹介して、それで決まるかどうか・・・・」


「ホームページのせいで、今よりたとえば1日で10人来店客が増えたら、
どうなるのかな?」

「10人ですか?うちのお店は多い日でも5人ですからね、それが15人になったら
計算上4人は増やさないとならないでしょうね」

「それで決まるのは一日一件か多くても2件、賃貸部はいま4人だから8人になる
わけだ、それで一ヶ月まあ40件の成約、ってことは一人当たり5件ってことだよな、
それで食える?」

「首になっちゃいますよ、緒方社長は予算達成しないとめちゃめちゃ機嫌悪くなりますし
首にならなくても、こっちがいられませんよ、まあ僕がいまその寸前なんですけど・・・・」

「だとすると、ホームページから集客できたって、何の意味もないじゃない」

「まあ・・・・・そういうことになりますね・・・・・・・」


■ホームページの存在意義


「なあ、牧瀬君、ホームページを広告と考えてないかい?」

「え、そりゃそうでしょ社長、ホームページって無料で会社の宣伝や物件の宣伝ができ
るツールでしょう」

「牧瀬君、昔は(2年前)それでもけっこううまくいったんだが、今はもうそんな時代じゃ
なくなったんだよ、それをわからないとホームページの効果はないし、お客さんも幸せ
になれないんだよ」

「お客さんの幸せ?」

「そうホームページを広告としか考えていないと、お客さんに感謝されたり、
こっちも、お客さん幸せになって下さいね!なんて気持ちにならないんだよ」

(牧瀬はビックリした、杉山社長はベテランの不動産会社社長である。その社長から
お客さんの幸せなんて、子供みたいなセンスの言葉が出てくるとは・・・・・)

「いいか牧瀬君、お客さんは契約すると心に決める理由は、実は2つしかない。
ひとつは、散々探したからもうこれでいいか・・・・というあきらめの気持ちで契約する。
もうひとつは、信頼できる営業だと思ったとき、この人が言うんだから契約しよう、
と契約する。この二つのパターンしかなかったよな」

「そういわれれば、そうですね。」

「ほとんどの不動産屋は、10人中8人の不成約のお客さんに振り回されていて、
どうせ他の不動産屋にも行くんだろうから、何でもいいから決めちゃえば勝ちだと
思っている。それも、こんな風になったのは、浮気するお客さんのせいだと思っている。

お客さんはお客さんで、勢いでこれしかありません!とか、他にいってもいい物件なん
てありませんよ!なんて、根拠もなくいう不動産屋の営業マンをみて、不信感で一杯に
なる。」

「そりゃそうですが、そういうもんじゃないですか?不動産業界って」

「断言するが、それは違う。いや違うべきなんだ」


(来週に続く)


「あけぼの不動産と杉山不動産」バックナンバー

第42回 ホームページから会社を知る(その6)
http://www.saranari.net/melma/0042.htm

第43回 ホームページから会社を知る(その7)
http://www.saranari.net/melma/0043.htm

第44回 ホームページから会社を知る(その8)
http://www.saranari.net/melma/0044.htm

第45回 ホームページから会社を知る(その9)
http://www.saranari.net/melma/0045.htm

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【今週の、どうしても紹介したい不動産会社】
(でも紹介されていることを、この会社自身は知らない^^)

埼玉県 浦和にある
「住ステーション浦和」さん
http://www.agentsaitama.co.jp/

みなさんの立場に立って、エージェントととして存在したい!
という浦和の不動産会社です。社長の熱田さんは、ほとんど日本一といわれるほど
早くから、情報のIT化に取り組んできました。

その社長の率直なキャラと、素敵な従業員さんたちが、情報に命を吹き込んで
みなさんに紹介してくれます。


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● 今日の結論

☆はっきり自分の条件を伝えたうえで、不動産屋さんの意見を信じる人が、
一番得するお客さんだと、不動産屋自身が言っている。

☆ それができないのは、来店客10人のうち8人が契約しないため、じっくり説明を
聞いたり、相談に乗ることが、無駄に思えて仕方ない不動産屋さんの心理が原因

☆ だけど、あっちこっちの不動産屋さんを、回っているお客さんがほとんどなのも
事実・・・・・・(不動産屋さんから見れば不誠実)

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ご希望の方は、35文字×5行程度の広告文を送ってください。
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お待ちしております。


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インターネットを使って物件を紹介できる不動産会社は
まだまだ多くはありません。
そんな中、全国のインターネット対応の不動産会社が集まったサイト
それが【さらなりドットネット】
全国のインターネット不動産会社があなたのエージェントとして、
一生懸命相談に乗ってくれます。わからないことがあったら、
まずはメールで問い合わせてみてください。
http://www.saranari.net

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☆ 質問のお答えコーナー☆

【こんにちは、お聞きしたいことがあってメールさせていただきました。
今家を買おうと思っているんですが、マンションにしようか、戸建てにしようか
迷っています。単純に言ってどっちが得だと思いますか?】


どっちが得かは、単純に比べられません。予算や地域によりますから。
ただ、損する可能性が高い方という質問なら、マンションだといえるでしょう。

マンションの問題
1. 近くに新築マンションができるたびに、物件相場が下がっていく

それがわかっていても、マンションデベロッパーはマンションを作り続けますので、
東京都江東区のようにマンション規制を掛けた地域以外は、いつ自分のマンショ
ンが、「古い」マンションになるかわかりません。

2. 管理費の高騰が予想される物件が多数ある。

自分の住んでるマンションもそうなんですが、マンションデベロッパーは、販売し
やすくするために、管理費をある意味不当に安く設定している傾向があります。
それは、将来の修繕費用を盛り込んでいないということです。

ちゃんとした計算をすると、一般に言われる管理費2万円程度で、将来の修繕が
まかなわれるはずはなく、いつか7万円とか10万円とかに跳ね上がる可能性が
あります。

これって、怖くないですか。
そしてもし、修繕をしなかったら、どんどん古くなり、売れない、貸せないマンション
となり、財力のある人は「こんなとこ」と思って出ていく、しかしその部屋は売れない
貸せないので、あいたままになるか、本来入居できないほど収入に低い人が入っ
てくる。治安が悪くなる、さらに物件価格が下がる・・・・最後には、どうしても出てい
けない住人だけが残る・・・・・

さすがに、そうならないために住人たちは努力するんですが、そのためには修繕
積みたて金の増額は必須なんです。(うちのマンションの場合は特に・・・)

ps:この修繕積み立て金は、小規模マンションほど重い負担になることもあわせて
覚えておいてください。(住人が少なければ、一人当たりの負担額が増える)

以上です。

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最後まで読んでいただいてありがとうございます。
どんな些細なことでもお便りいただけると本当にうれしいです。
励ましのつもりで送って下さい。
(時々質問を取り上げさせていただく時があります。
匿名で掲載しますが、問題の有る場合は一言付け加えてください)

あなたのメールを首をながーくしてお待ちしております。
下記アドレスまでどうぞ!
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ちなみに苦情は受け付けておりません(^^)

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【発行元】リングアンドリンク株式会社
359-0027 埼玉県所沢市松郷151-51
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【発行責任者】 
インターネットビジネスコンサルタントwith不動産
金丸信一 Shinichi Kanemaru
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今週は3700名もの方に読んでいただきました。
みなさま ほんとに ほんとに ありがとうございます。

【編集後記】
「減量作戦40週目の結果」
減量開始時 体重84,9kg 体脂肪率 28.5%
現在 体重74.5kg(-10.4kg)体脂肪率21、5%(-7%)

メールマガジンって、ついついとりすぎてしまうもので、だんだん読まなくなってきた
物や、何で取ったのか、わからなくなってしまったものも出てきました。

そこで、今週は大量にメルマガの整理をしたんですが(30誌解除)、もう一度自分の
心を整理して、今一番面白いメルマガはなんだろうと選んでみました。

それがこれです。

〓〓〓〓〓 ◆まるごと人事!超楽◆ 〓〓〓〓 毎週水曜日発行 〓〓〓〓〓
賃金、賞与、昇給、昇格、評価、コンピテンシーなどなど、採用から退職まで
モロモロ舵って(かじって)ください。成果主義の留意点などを掲載します。
人事制度どんとこいツール「じんじ屋エール」の裏技も大公開。
読者登録はコチラから → http://www.jyell.jp/

一回でも、就業規則や経営にかかわった人ならわかると思うんですけど、
こんなにわかりやすく、面白くて、確信をついているのは、ただただ唖然です。

サラリーマンの方でも、会社の仕組みがわかって役に立つと思いますよ!
(そうじゃなくても面白い)
お勧めします。

*ちなみにこれは広告ではありません。勝手に金丸が推薦するメルマガです。

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