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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

うっほーい皆様お久しぶり!

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン

『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――

第55回 不動産物件探しのノウハウ、さあ、はじまり、はじまり!



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<今週のテーマ>

   ★東京ルール

(1) 東京ルール
(2) 東京ルールとは
(3) 敷金と現状回復
(4) 敷金返還
(5) 仲介手数料


☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆


みーーなーーさぁーーま。
新年明けましておめでとうございます。
昨年秋以降、ご無沙汰して本当に申し訳ありませんでした。
許容範囲を超えた忙しさに、すっかり発行を続けられなくなった
自分のキャパシティに、情けなくなりながらやっと世間に出てきた金丸です。

では3ヶ月ぶりにはじめさせていただきます。(さって、今年はがんばらなくちゃ)
不動産屋さんに行く前に!はじまり、はじまりーーー


「熊さん、ここのところテレビで不動産屋のCMをたくさんみかけるねぇ」

「ああ、あれかい。そりゃ繁忙期ってやつだからじゃないかい」

「繁忙期?そりゃいっていなんでぇ?」

「不動産業界では、1月から3月までを繁忙期っていうんでさ。特に賃貸市場では
そりゃもういそがしいったらありゃしねぇ。この期間は一切やすまねぇ不動産屋だって
ごまんといるってきくぜ」

「へぇーそうかい。ところでCMを見てると手数料が半額とかいってるけど、
ありゃやっぱり得なんだよな。
00ブルとか、0ニ0ニとかいう不動産屋だったと思うけど・・・・」

「あーあれかい。それが一概にそうともいえないんでぇ。
それにな、その2社は、仕方なく半額にしたってところもあるしな。」

「仕方なく?」

(本文に続く)


■ 東京ルール


唐突ですが、みなさん今年の夏の空を思い出してください。(特に東京の方)

「空がきれいだ・・・・・」そう東京の空が、まるで海辺で見ているように透き通って
いたと思いませんか?入道雲なんかもたくさん見かけました。

光化学スモッグも出なかったし、空気がきれいになったような・・・・・・
そんな気がします。

これは東京都の石原知事が進めた、ディーゼル車の排ガス規制が大きく影響して
いるようです。

東京都のディーゼル規制は、東京都内に入ってくる車に規制をかけるものですが、
近隣の県(神奈川や埼玉など)も導入しないと意味がないため、関東一円の自治体
が追従したことが、尚いっそう、その効果を高めたことがわかっています。

ちなみに、埼玉にあるわが社のトラックも対応しました。
それらの行為がこの夏の空の、あの「青さ」につながっていったのだと思います。
(なかなかやるな、石原知事)

ところで同じような影響を及ぼしそうな不動産関係の条例が、昨年10月1日から
東京都で施行されています。それが東京ルールと呼ばれるものです。

今週は、その東京ルールについてお話させていただきます。
(東京以外の人にも影響があります)


■東京ルールとは?


東京ルールとは、簡単に言えば「不動産取引において、不明朗であるためトラブルが
絶えない敷金の明確化と、何のために設定されているのかが不明朗な礼金や更新
料を、何のためなのか明確にし(できるだけやめなさい)且つ不動産会社が顧客から
いただく手数料についてちゃんと説明しなさい」というものです。

このルールが正確に導入、施行されると、皆さんにとっても(敷金の返還)、
不動産屋さんにとっても(礼金、更新料はどうなっちゃうの?)
大変大きな影響があります。

そしてその影響は、今年のディーゼル規制が回りの県に波及していったように、
近隣の各県に影響し、しいては全国の不動産取引が統一されたルールで行われる
橋頭堡になる可能性があります。(あくまで橋頭堡ですが)

不動産取引がわかりにくい最大の原因が、「地域によって違う取引慣行」にあるだけに
今後の動向は非常に注目されます。


■ 敷金と現状回復


敷金は現状回復(退去時に入居したときの状態に戻す)のために費用として、入居時
に、入居費の一部として家主さんに支払いますが、現状回復とは正確に言えば、
どこからどこまでなのでしょうか。

このことについては、このメルマガにも、
もうひとつのメルマガ「カリスマ不動産屋が答える」にも良く質問が来ます。

東京ルールでは、このことを契約時に明確にするよう指示されています。

この中で特筆されるのは、「通常の使用によって磨耗したものは、貸主の負担」と
明言され、それを契約時(重要事項説明時)に書面で伝えるよう定めていることです。

今までは、畳の張替え代が敷金から充当されていたりしましたが、畳は誰も入居して
いなかったとしても、古くなりますよね。

クロスの張替え代なんかも、やはり敷金から充当されたりしましたが、やっぱり誰も
借りなくても古くなりますよね

テレビを置いてあったところの畳がへこんだとしても、それは借主の責任で原状回復
する必要はない。またテレビが壁にくっついて置いてあったため、クロスにあとがつ
いたとしても、貸主(大家さん)の責任、つまり家賃に含まれているということです。
(どうせクロスや畳は磨耗するもの)


■ 敷金返還


ところで、東京ルールによって、原状回復の線引きをはっきりさせることを東京都は
なぜ指示したのでしょうか?

それは、役所に借主からの苦情が殺到しているからです。(主観)
(九州などでは小額裁判が多発しています)

どんな苦情かというと、
1. 退去時に敷金が返ってこない。
2. 退去時に敷金が返らないだけでなく、追加の費用を請求された。
ほとんどこの2点に集約されます。

そうすると東京ルールが施行されたことにより、今までよりきちんと敷金が返ってくる
気がすると思うのですが、それは・・・・たぶん難しいでしょう・・・・・

なぜなら、特約事項として大家さんの希望する条件が盛り込まれてしまうことが
予想されるからです。
(だったら特約事項でうたっちゃえばいいんだろ。うちはもらうよって。
かえってしっかり取れるようになるからいいじゃない。と言ってる大家さんの顔が
目に浮かぶようです^^)

そして「それは東京ルールに反してる」ってカウンターで文句を言ったとしても、
「じゃこの部屋はあきらめてください」といわれるのが落ちだと思います・・・・

なぜなら現実に部屋を貸すのは「大家さん」であって不動産屋さんではないため、
不動産屋さんとしてはどうしようもないことなのです。
(ここの所を一般の人はほとんど勘違いしています。不動産契約とは貸し主と借主、
または売主と買主の契約。不動産会社は間を取り持つのみ)

ただし、退去時に追加で敷金を取られることは随分減ることが予想されます。
(重要事項説明時にうたっていない項目は、よっぽどのことがないと取れなくなる)

借主の立場からすればこの方がずっと腹が立つことですから、それだけでも
随分いいことだと思います。


■ 仲介手数料


東京ルールでは手数料についても指導しています。
宅建業法では仲介手数料は「借主、貸主双方から1ヶ月以内」の手数料を受け取る
ことができるとされていますが、「どちらか一方が了承した場合に限って片方から
1ヶ月分を受け取ることができる」としています。

つまりあなたが了解しなければ、半月分でいいのです。
(ただしやっぱりそれじゃさよなら、といわれることが多いはずです^^)

現実には、仕方なく借り手が1ヶ月分の手数料を支払うことがほとんどだと思います
が、このことをきちんと重要事項説明時に了解を取りなさいというのが、東京ルール
にはうたわれているのです。

「そうか、手数料は本当は半月分が正しいのか。だとするとCMでやっている00ブルや
0ニ0ニが正しいんだ。ほかの不動産屋はなにしてんだろう。」と考えたあなた。
ちょっと違います。

実は2000年の春、この両社は10日間の業務停止命令を受けています。
原因は「借主、貸主双方から1ヶ月ずつの手数料をとった」からです。(さんざんね)

そしてこの2社は「業務改善」のためにはお客さんから半月分しかいただかないと、
公にうたわなければならなくなり、窮余の策として手数料半額キャンペーンを打つこと
なったのです。

しかし、どんな理由だとしても、安いのはいいことじゃないといわれるあなた・・・・・

よく考えてください。

不動産仲介業の収入は基本的には、手数料がそのほとんどを占めます。
それを引いてしまうということは・・・・・どっか他からとっているってことなんです。

ですから、そのリスクをきちんと考えた上で、不動産屋さん選びをしてくださいね。

ではまた来週・・・・・・いや・・・・・さ来週^^)


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今週の、どうしても紹介したい不動産会社】
(でも紹介されていることを、この会社自身は知らない)

東京は世田谷にある不動産会社「フォワード」さん
http://www.forward-web.co.jp/

この不動産会社は正確には、成城学園前と祖師谷大蔵に2店舗あります。
世田谷区の小田急線沿線に強いってことですね。

まずこの会社のホームページなんですが、ちょっと色合いがハチャメチャなのは
お許し下さい^^)
(カラーセンスはないかもしれない:ごめんね)

でも、いい会社なんです。(っていうか、信頼できる人たちの集まった会社)

この会社の川上さん(二代目)に初めてお会いしたとき(1年前)日記を書くことを
お勧めしたんですが、先日お会いしたときに「お客さんに何人聞いても、誰も日記
なんて読んでないって言うんです。僕の日記は社員と友達しかみてないかもしれない」と、嘆いておられました^^)

それでも毎日書いているのです・・・・・・・えらい。

なかなか両手を広げて、この会社はいいってはっきり言えることってないんですが、
ここに関しては両手を広げて宣言できます。いい会社です。(カラーセンスは除く^^)


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● 今日の結論

☆ 東京ルールという条例が昨年10月1日より施行された
内容は以下の通り

1. 通常の使用によって磨耗したものは貸主負担
2. 敷金の内容について契約時(重要事項説明)に正確に伝える
3. お客さんが納得した場合に1ヶ月分いただける仲介手数料の「わけ」を
話して、お客さんの了解を取る。


☆ すぐには変わりませんが、徐々に全国に波及していく可能性があります。
 

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今週は3800名もの方に読んでいただきました。
みなさま ほんとに ほんとに ありがとうございます。

【編集後記】

昨年は、各種セミナーや講演が目白押しで、全国を飛び回らせて
いただきました。

数えてみたら114回・・・・・・・・・

今年はちょっと違う形態も模索しながら、がんばってみようと思います。

来週は第二創業がテーマの取材が入ります。
いつか記事になると思いますので、そのときは紹介させていただきますね。

では皆さん、今年もよろしくお願いいたします!

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