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メールマガジン「不動産屋さんに行く前に」

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日本で始めてのお客さん向け、不動産屋さんと付き合うためのノウハウマガジン

『不動産屋さんに行く前に!』
――物件じゃない!いい営業を見つけなさい――

第56回 不動産物件探しのノウハウ、さあ、はじまり、はじまり!



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<今週のテーマ>

   ★礼金のマジック

(1) OイOル方式
(2) 不動産会社からのメール
(3) お客さん、大家さん両方とも損
(4) そして街の不動産屋は誤解される
(5) 宅建業法違反ではないの?


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突然ですが、わたくしこのたび「本」を書きました^^)
実は昨日から全国の書店で発売されています。(まだ見てないけど)
題名は「街の不動産屋さん、待ちの経営から抜け出す」というものです。

ただこのメルマガの読者の皆さんは勘違いしないでください。
これは不動産屋さんに向けて書いた本です。
部屋探し、家探しをしている方が買う本ではありません。

全国の不動産屋さんに、「ちゃんとやれば、ちゃんと見ているお客様がいますよ」
ということを具体的に書いたものです。
インターネットを利用しようとしている不動産屋さん、ホームページを作ろうと考えて
いる不動産屋さんは是非読んでみてください。たぶん役に立つと思います。

オンラインで購入される方は以下でどうぞ!
やまとブックサービス
http://market.bookservice.co.jp/top/
電話でも注文できるそうです。
フリーダイヤル 0120-29-9625(携帯、PHSからは03-3817-0711へ)

アマゾン書店
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/443405600X/qid%3D1107071488/249-4702231-0186720

それでは、今週も行きます。不動産屋さんに行く前に!
はじまり、はじまりーーーーー


■OイOル方式


実は前回の「東京ルール」、過去最高の数の感想メールをいただきました。

第55回「東京ルール」
http://www.saranari.net/melma/0055.htm

でも実は東京ルールに関してより、OイOルやOニOニに関してのことの方が
多かったんです。(うーーん、喜んでいいことかどうか・・・・・)

そしてメールの主には街の不動産屋さんがたくさんいたことも、特徴です。
では、なぜ街の不動産屋さんは、上記の会社にたいして批判的なのでしょうか?
お客さんを取られるから・・・・・・いえいえ事はそんなに単純じゃないんです。
(まあ、それもあるけど^^)

で、今週は読者からのお便りを紹介しながら、もう少し突っ込んだお話をさせて
いただきます。

先週も紹介しましたが、不動産取引が・・・・・もっといえば不動産業界が一般の人に
「だまされそう」と不信感一杯で見られてしまう根本の原因は、地域によって違う取引
慣習にあります。

敷金、礼金だとか、前家賃だとか、保証金、敷き引きだとかの手数料のことですが、
これは地域の違いだけでなく、同じ地域でも時代と共にだんだん変わっているので、
尚わかりにくい。

たとえば北海道では5年ほど前までは、礼金というものがほとんどなかったのに、
今は結構礼金が必要になってきていますよね。

この取引慣習がわかりにくいことをよいことに、上記2社はある方式を考え出しました。
これを業界ではOイOル方式と呼んでいます。


■ 不動産会社からのメール


【ここに、地道に営業を続けている不動産会社の方からの、怒りのメールを紹介し
ます。】

OイOル社は、ここ15年ほど、独自のOイOル方式とでも呼ぶべき広告会社との提
携体制をとっています。バブル以前は1ヶ月が標準であった礼金が、バブル期に
2ヶ月標準となったのは、OイOル方式によるものです。

またバブル崩壊後、礼金は減少しそれまでの2か月分が、1ヶ月ないしは0ヶ月分に
まで下落しました。この下落を押しとどめ反転させたのは、OイOル社および
OイOル方式を取り入れた大手と中堅の仲介業者によるものでした。
(OイOルから独立した業者の大半はOイOル方式です)

礼金が1ヶ月ですめば消費者の負担は少なくてすむのに、
なぜ2ヶ月になってしまうのか?キーワードは「広告料」です。

礼金は家主に支払うお金です。OイOル方式では、通常1ヶ月の礼金の大家さんの
ところへ営業する際に【ほかの不動産管理会社から大家さんを抜く(奪う^^)時です】、
こう説明する。「当社では礼金2ヶ月標準で募集をする。他の業者よりも雑誌広告を
して募集をかけるので、それでもお客は確保できる。ただし、広告料を負担してほしい
広告料は1/2月分だが、礼金が多いので大家さんの損はない」
広告料は不動産会社の経費であったものが、なぜか大家負担となってしまっています

そして広告料を消費者に転嫁するわけです。

消費者と大家の2方損でOイOル社の一方得の図式ができます。
これがOイOル方式。

2001年までのOイOル方式では、消費者から1か月分の「手数料」と大家から
1か月分+アルファの「広告料」が、OイOルグループに流れていました。
大家側だけでも1ヶ月を充分に超過しています。

現在でも、消費者からは1/2月分の「手数料」と、大家からは「手数料1/2月分」
と「広告料1/2月分」、計1.5か月分が、OイOルグループに流れています。

系列の広告会社へ還流が、「1か月分」から「1/2分」になってもOイOル社本社
の「手数料」は減収することはないでしょう。またOイOル系列以外の広告会社では
大体が5000円~20000円で出せる広告ですから、広告会社だって1/2分で
充分に潤います。

OイOルの若い営業(有資格者)に、これは法に抵触しないのかと聴いても、
顧問弁護士が適法といっているので大丈夫と答えている状況です。


■ お客さん、大家さん両方とも損


【さらに彼は続けます。そしてわかりやすく手数料の説明をしてくれています。
2001年までと、それ以降で違うのは先週紹介した事件があり、手数料半額
キャンペーンを打ち始めたからです。それでもOイOルは損をしていないことが
わかります。それでは続きをどうぞ。】

OイOル方式の場合と、従来の場合の消費者の契約時負担額の合計を比較
すれば【ナンセンスなことが】一目瞭然です。

A)OイOル社方式(2001年まで)
敷金2ヶ月+礼金2ヶ月+前賃料1ヶ月+(仲介手数料 1ヶ月+消費税)=6.05ヶ月
(このうちの2.05ヶ月がOイOルグループ分、大家分は4ヶ月)

B)OイOル社方式(2002年以降)
敷金2ヶ月+礼金2ヶ月+前賃料1ヶ月+(仲介手数料 0.5ヶ月+消費税)=5.525
ヶ月(このうちの1.525ヶ月がOイOルグループ分、大家分は4ヶ月)

C)従来の方式(OイOル方式以前、今でも確実に残っています)
敷金2ヶ月+礼金1ヶ月+前賃料1ヶ月+(仲介手数料 1ヶ月+消費税)=5.05ヶ月
(このうちの1.05ヶ月が不動産屋分、大家分は4ヶ月)

【消費者の負担が、仲介手数料が半額なのに、半月分増えていることがわかります】

OイOルの羽振りの良さを見せ付けられて、かなりの不動産屋がOイOル方式に
転換しています。


■ そして街の不動産屋は誤解される


【彼はさらに続けます】

こんな「悪習」をひろめた会社が、他を非難するなんてことが赦されているんです。

【手数料半額キャンペーンが大々的に宣伝されたことによって、従来型の取引を
しようとする不動産会社は、ぼってると消費者から見られました。ところが上記の
ように、手数料は半額でもお客さんは損をしているのです。そのことを声を大にし
て言ったところで、お客さんには伝わらないのが悲しい、とさらに続きます】

消費者にとっては、1ヶ月負担でも0.5ヶ月負担でもトータルが安いほうが得です。
大家さんも、広告料や仲介料を取られると思うと、少しでも多く礼金がほしい。
これでは、話し合いがまとまりません。

現場の業者としては、広告料はインターネットの普及でかなり安価になっているし、
仲介料だって領収書を2枚発行(大家さんと消費者さん分)するよりは1枚ですめば
手間いらず。経費を削減していけば、従来方式に戻すことは充分可能です。

また、余計なものを取られない分、大家さんだって機嫌が良くなります。(三方一両得)

無駄な還流をなくすことでトータルが下がることが、今のご時世。法律の原則よりも、
適法な範囲での節約です。

なのに、なぜお客さんから私が非難されるのか。従来方式で適法に営業している私が
お客さんから文句を言われ、私の1.5倍の手数料を得ているOイOルグループが
正義の味方として雑誌記事になる。それをみた消費者から私が非難される。


■宅建業法違反ではないの?


【先週も書きましたが、仲介手数料は大家さん、借主双方から「合わせて」1ヶ月分と
いうのが法律で決められています。この方式は宅建業法に違反しているのではない
か?という疑問にも、彼は的確に答えてくれています。】

まず、大家さんと消費者さんが連携しないと説明がつかない。両方の手数料が併せて
「1か月分」を超えていると違法ですが、消費者単独ではこの説明ができない。

また、広告の依頼書にハンコを押した大家さんは自分も加担しているように思えて、
荒立てたくはない・・・・・・・・・・うまくできてるものです。

【ということなんです・・・・・・・・・・・
皆さん、テレビCMや大々的な広告を打つことは当然コストがかかるものです。その
コストは必ずどこかで負担しているはずです。消費者に転化すること自体は、経済の
ルールでは、まったく問題のないことです。しかし、実態がわからないように抜け道を
つくり、さらに正当に商売をされている会社が、割を食ってしまうのは、決して許される
べきではないと思います。それが正常な状態に戻れるかどうか・・・・・・・・・・・
それはすべて消費者の判断に任されているのです。】


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今週の、どうしても紹介したい不動産会社】
(でも紹介されていることを、この会社自身は知らない)
石川県にあるタカラ不動産さん(5店舗あります)

金沢駅前店
http://www.takara.ac/ekimae/
藤江店
http://www.takara-fj.jp/
有松店
http://www.takara-ar.jp/
野々市駅前店
http://www.takara-nn.jp/
小松店
http://www.takara-km.jp/

日本で自分が好きなところベスト3は、函館、金沢、長崎ですが、本日はその中で
金沢に本店を置く「タカラ不動産」さんを紹介いたします。

こちら5店舗あるアパマンショップさんなんですが、石川県では最大規模の会社さん
です。5店舗それぞれがホームページをたて、自社で運営されているので、どんな
お店で、どんな店長さんで、どんな人たちが働いているのかもよくわかって安心です。
石川県で物件をお探しの方は是非どうぞ、お勧めいたします。


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● 今日の結論

☆ テレビCMだけで簡単に不動産会社を判断してはいけません。
皆さんが買うのも、借りるのも、物件であって、その不動産会社ではありません
から。

☆不動産業界が良くなるのも、悪くなるのも、消費者の皆さんが「見る目」を
もてるかどうかにかかっています。


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このメルマガはバックナンバーを公開しています。
バックナンバーはここから
http://www.saranari.net/melma/backno.htm

【相互広告停止中】
すいません、非常に混乱していましたが、メールをいただいた方には、
これからお返事できそうです。勝手を言って申し訳ありません。

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インターネットを使って物件を紹介できる不動産会社は
まだまだ多くはありません。
そんな中、全国のインターネット対応の不動産会社が集まったサイト
それが【さらなりドットネット】
全国のインターネット不動産会社があなたのエージェントとして、
一生懸命相談に乗ってくれます。わからないことがあったら、
まずはメールで問い合わせてみてください。
http://www.saranari.net

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☆ 質問のお答えコーナー☆

今週はお休みです。


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最後まで読んでいただいてありがとうございます。
どんな些細なことでもお便りいただけると本当にうれしいです。
励ましのつもりで送って下さい。
(時々質問を取り上げさせていただく時があります。
匿名で掲載しますが、問題の有る場合は一言付け加えてください)

あなたのメールを首をながーくしてお待ちしております。
下記アドレスまでどうぞ!
kanemaru@ring-and-link.co.jp

ちなみに苦情は受け付けておりません(^^)

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【発行元】リングアンドリンク株式会社
359-0027 埼玉県所沢市松郷151-51
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【発行責任者】 
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金丸信一 Shinichi Kanemaru
ご意見・ご感想:kanemaru@ring-and-link.co.jp
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今週は3900名もの方に読んでいただきました。
みなさま ほんとに ほんとに ありがとうございます。

【編集後記】

本については昨年の夏からずっと取り掛かっていたのですが、やっとのことで
発売することができました。このメルマガは消費者の皆さんに向けて書いている
物ですから、自分の書いた本の対象ではないのですが、商売をされている方は、
マーケティングの観点から読まれると役に立つかもしれません。

やまとブックサービス
http://market.bookservice.co.jp/top/

アマゾン書店
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/443405600X/qid%3D1107071488/249-4702231-0186720

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