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メールマガジン「カリスマ不動産屋が答える!」

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  全国の不動産会社の社長さんや営業マンが、あなたの質問に誠実に
  答えてくれる!日本初、不動産エージェントメールマガジン
 
「カ リ ス マ 不 動 産 屋 が 答 え る!」第16回
――全国どこでも任せてください(ちょっとわからないところもある^^)――


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不動産について聞きたいこと、教えてほしいことはたくさんあるけど
用もないのに不動産屋さんに直接聞くなんてそんな怖いこと・・・
できませんよね?


このメルマガではみなさまに代わって不動産に関する質問を
全国のカリスマ不動産屋さんに地域の実状に合わせて答えてもらいます。


第16回は○県Mさんからの質問です。
┏━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
  質問  借地契約を結んでいた父親が最近亡くなり地代の値上げか、
         立ち退きが求められるのではないかと心配です。
         借地の今後についてアドバイス下さい。
┗━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

いつも拝見させていただいております。
丁寧な回答が多く、参考にさせていただいてます。

さて、このたび老母の借地の今後についてアドバイスをいただきたく
質問をいたしました。

よろしくお願い致します。

両親は私(長男)とは別に老世帯で暮らしております。

家屋は父親名義ですが、土地は約四十年前に第三者に売却し、
現在は借地契約を結んで暮らしております。

その父親が最近亡くなり、今後の借地契約が心配になっています。

以前から、地主から借地料の大幅値上げが求められており、
父の死により再度地代の値上げか、契約当事者が亡くなったことにより、
立ち退きが求められるのではないかと心配です。

なお、立ち退き、私が老母を引き取る事にした場合、幾ばくかでも地主
に請求できるものでしょうか?それもあわせてご教示ください。




┏━━━━┓
  お答え1
┗━━━━┛

お父様が最近亡くなられたのこと、お悔やみ申し上げます。

さて40年前に借地契約を締結されたということですので
旧借地法に基づく契約との前提でお答えさせていただきます。

まず最初に借地権は立派な財産・権利です。

結論から申し上げると、
相続による名義変更を行う場合、それだけの理由で契約の解除、
立ち退きを求められることはありません。

地代の値上げも、それだけの理由で求められることはないと思います。
また、立退きの場合は、借地権は立派な財産・権利でありますので
第三者に売却することも、地主へ買取を求めることもできます。

注意しなければならないのは建物登記です。

基本的に借地権は、
建物登記をもって第三者への対抗要件とされていますので
建物の登記簿謄本を確認して下さい。

甲区欄の所有権に関する記載が間違いなくされていれば大丈夫です。

さて話を先に進めますが
借地権を譲渡転貸する場合には、原則として地主の承諾が必要で、
その際に譲渡承諾料の支払が必要になってきます。

ただし、相続による名義変更の場合は
譲渡承諾料の問題は発生しません。

今回法定相続や遺産分割協議書による相続であれば、
その旨を地主さんへ連絡するだけで一般的には大丈夫です。

銀行から抵当権等の問題で、借地契約名義の確認等の
書類提出を求められた場合には、
地主さんへ捺印していただく必要が出てきますので
謝礼程度が必要になる場合もあります。

なお、それ以外の遺言による遺贈等の場合は
承諾料が必要となりますのでご注意下さい。


次に地代増額請求ですが、一般的に地代は
その土地の固定資産税・都市計画税の2倍から3倍が普通です。

ちょっと幅があるようですが、周辺の地代の相場を
確認してみるといいかもしれません。
現在の地代はどうですか?

もし、相場の範囲内にもかかわらず地代の大幅増額を
求められたときには、その根拠を確認したほうが良いと思います。

最近は、固定資産税がやっと下がり始めましたので
地代減額要求というのも、ちらほら出始めている状況です。


最後に、立退きの場合ですが、最初に書かせていただいたように
借地権は立派な財産・権利でありますので
第三者に売却することも、地主へ買取を求めることもできます。

その際考慮しなければならないのは
地主さんへの売却(返地)の場合は、建物の状況にもよりますが、
建物の解体・滅失登記が必要となる場合があります。

(例としては少ないかもしれません)
第三者への売買の場合は、名義変更承諾料の支払が
必要となり、一般的には売買代金の10%ぐらいが相場です。


長くなりましたが、ご参考になればと思います。
お母様大切になさってくださいね。 


お答えはしたのは----------------------------------------------------

東京都江東区 有限会社大竹商事 大竹 哲夫

http://www.ootake-shoji.co.jp

昭和3年亀戸に創業、地域密着型不動産の総合ヘルパーです。

皆様の不動産に関する「おかかえ業者」として、
いつでもお気軽に借地権・資産運用・相続など、ご相談ください。

地元での長い経験と不動産のプロとしての知識で、
少しでもお役に立てればと願っております。

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┏━━━━┓
  お答え2
┗━━━━┛

とても難しい問題ですね。

地主様が主張されている家賃値上げの理由が、メールだけでははっきりしない
ので、一概に”答えはこうです”とは正直言えないところがあります。

その土地に今後も住みたいということを前提にした場合は、
まず地主様に賃料値上げの理由を確認し、その理由が正当な理由であれば

(例:30年前の賃料価格と現在の賃料価格の物価変動による金額の差など)

逆に聞いてあげ、よい関係を保つことが住み続けれる1つの方法かもしれません。

また、もう少し込み入った話をしますと、
現在建っている建物の登記されている所有権者は亡くなられたお父さん名義
もしくは相続により親権者等に名義が変わっているかもしれませんが、
地主様に対して”借地権”を主張することもできます。

とても複雑でこのメールだけでは説明できませんが、
簡単に言うと借地権を抹消、譲渡(売却)、
または建物を解体し建物についている所有権等を抹消しない限りは
借地権の主張は可能だと思います。

借地権を主張した方によくある解決法としては、地主に対して借地権を主張し
その土地を”借地権割合”に照らし合せて買い取る方法がよくあります。

金銭的に余裕があるのであれば、
お考えになってもよい一つの方法かと思います。

ちなみに”借地権割合”とは、土地の所在地によって様々で
地主50%-借地権者50%や

都市圏においては
地主10%-借地権者90%というところもあります。

この%により何が変わるのか?
というと、借地権者が地主から土地を買い取る場合の売買代金の割合に
関係してくるのです。

借地権者は、土地の価額に対して借地権割合を乗じた価額で
地主より買い取れることになります。

(例:土地の売買価額が2000万円とした場合、
借地権割合が地主50%-借地権者50%という場合は、
借地権者は2000万円×50%=1000万円で
購入できるということになります。)

いろいろ聞きなれないことも言いましたが、
私がまずおこなった方がよいと思うことは、お母さん又はその関係者が
今後もその土地に住み続けたいと思っているのかどうか?
を家族でお話しすることがよいと思います。

住み続ける場合は、その旨地主様にその意思をお伝えし、
条件をすり合わせていけばよいかと思います。

万が一、当事者同士の話が平行線をたどるようでしたら、
専門知識をお持ちの方にご相談をすることをお薦めします。



お答えはしたのは----------------------------------------------------

広島県安芸郡坂町 株式会社広島情報プラザ 宮原 修悟

http://www.h-jouhouplaza.co.jp

分からないことはご遠慮なく質問してください。
よいお仕事・よい関係を作ることを大切にしております。。
 
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┏━━━━┓
  お答え3
┗━━━━┛

借地契約を結んでいた父親が最近亡くなり地代の値上げか、
立ち退きが求められるのではないかと心配です。
借地の今後についてアドバイス下さい。
 
上記の質問につき2つに分けて考えたいと思います。

(a)法定相続人が建物付き借地権を相続する場合

(b)相続人が建物を不要と判断し、建物付き借地権を第三者に
   売却するか、地主に引き取ってもらう場合 

 
上記の回答に付き概ね次のように考えます。

(a)法定相続人(長男)が建物付き借地権を相続する場合。

   (イ)法定相続人が複数の場合は共有となります。

   (ロ)相続財産
    この場合、建物と借地権は資産価値のある財産です。
    法律上は当然に権利・義務を承継します。土地の賃貸借契約書が
    無い場合も効力に関係ありません。

    従って、契約上の名義変更につき金銭的授受はありません。

   (ハ)地代滞納、契約更新、あるいは地代値上げ等につき当事者間で
    話し合いが困難な場合は、物件を管轄する簡易裁判所に調停を
    申し立てることが出来ます。

    これは裁判ではなく、裁判所の場所を借りてあくまでも当事者が
    話し合い、かつ調停委員を間に入れて円満に解決する方法です。

(b)相続人が建物が不要となり、建物付き借地権を第三者に売却するか、
   地主に引き取ってもらう場合。

   (イ)借地権は旧借地法によると推定。また第三者に無断譲渡、
    転貸禁止等の特約があると推定

   (ロ)第三者に売却する場合は事前に地主の承諾が必要です。
    一般に第三者への名義変更承諾料(東京の場合)を地主に払うことに
    なっています。(額は話し合いによる)

    なお地主が引き取る場合(買い取ることを意味する)は
    名義変更承諾料相当額を控除することになり、
    売主(借地人)の手取額は原則的に差がないものと考えます。

   (ハ)本件についても解決困難な場合は上記(a)(ハ)と同様に
    解決することが望ましいです。



お答えはしたのは----------------------------------------------------

東京都大田区 大興商事 岩波 博庸

http://www.taiko-f.jp

依頼者から安心して任せられる業者であることをいつも念頭においています。

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【編集後記】

  最後までお読みいただきありがとうございました。
  今回のメルマガはいかがでしたか?

  先日、大型の台風がやって来ましたが、
  皆さんの地域は大丈夫でしたでしょうか?

  今年は、もう10月だというのに台風が多いですね。
  野菜の値段も高騰しているようです。
  レタスは通常の7倍の値段になるそうで、
  買い物かごに入れる際、考えてしまいそうすね。
 
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  それではみなさま次回をお楽しみに(^^♪(伊藤)
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