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メールマガジン「カリスマ不動産屋が答える!」

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  全国の不動産会社の社長さんや営業マンが、あなたの質問に誠実に
  答えてくれる!日本初、不動産エージェントメールマガジン
 
「カ リ ス マ 不 動 産 屋 が 答 え る!」第23回
――全国どこでも任せてください(ちょっとわからないところもある^^)――


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不動産について聞きたいこと、教えてほしいことはたくさんあるけど
用もないのに不動産屋さんに直接聞くなんてそんな怖いこと・・・
できませんよね?


このメルマガではみなさまに代わって不動産に関する質問を
全国のカリスマ不動産屋さんに地域の実状に合わせて答えてもらいます。


第23回は千葉県Oさんからの質問です。
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  質問 管理会社から、突然「下水処理代の負担をして貰う」と通知されま
     した。この場合、こちらで負担しなくてはいけないのでしょうか?
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現在住んでいるアパートは、大家さんが貸主ではなく、都内の不動産屋さんが
貸主となっていて、管理はその不動産屋さんのグループ会社である別の名前の
不動産屋さんが行っている浄化槽のアパートです。

もう3年も前のことなのですが、管理会社から「今まで大家さんが負担してい
た浄化槽の汲み取り費用を大家さんが出したくないと言ってきたので、1世帯
あたり1,500円を下水処理代として負担してもらいます」という内容の手紙が
送られてきました。

こちらは入居するときに「浄化槽なので下水の費用はかかりません」と言われ
て契約しているし、大家さんと貸主の管理会社との費用負担の話は入居者とは
関係ないことだと思ったので、納得できないと管理会社に電話しましたが、家
賃の支払いがカード会社からの引落しを行う形式だったので、話がもつれたま
ま増額での引落しが始まってしまいました。

県の宅地課や不動産協会に相談に行きましたが、管理会社は不動産業法とは関
係ないとか、借地借家法は民法なので関与できないとかで、何も対処はしても
らえませんでした。また「カードの不当な引落しであれば刑法だから、警察に
相談したほうが良い」と言われ、警察でも聞いてみたのですが分からない、と
言われてしまいました。

どうすれば良いのかも分からず、宅地課で「どうせ退去するときまたもめるだ
ろうから放っておいて大丈夫」と言われたのでそのままにしていたのですが、
去年更新の時期が来たので、管理会社に今までの分を返金して、引落しの金額
を元に戻して欲しいと話しました。

何度かやり取りがあった後で、「返金しますので、更新料を払っ下さい」と言
ってもらえました。ただ今までのことを考えると信用できなかったので、先に
契約書を確認させて欲しいと言ったら、更新料を払ってからでないと契約書は
送れないと言われ、代わりに賃料を確約する書面を送ってくれることになりま
した。

しかし、しばらく待ってみて送られてきたのは弁護士事務所から「更新料を払
わないと退去してもらいます」という書面でした(貸主の代理として)。結局
その後何の連絡もなく、こちらも更新料は払わず、更新の契約書も交わさず、
賃料は1,500円多く引き落とされたままになっています。

退去させられるわけでもないし、またアクションを起こすと連日話でのやり取
りや書面を送ったりなどで気が立ってしまうので、そのままにしているのです
が、やはり毎日気になってしまうので、出来れば問題解決したいのですが、何
か良い方法はあるでしょうか。
それとも退去のときに精算してもらうほうが良いのでしょうか。

よろしくお願いします。


┏━━━┓
  お答え
┗━━━┛

まず、不思議に思う事が、なぜ更新契約書の内容を教えてもらえないのか
という事です。コピー等ももらえないのでしょうか?自動引き落としの為
とはいえ、勝手に1,500円引き落とされるのもおかしいですね。

更新料を払わないと退去してもらいますというのも、勝手に退去させられ
ないのでは?という感じです。まして、更新料を支払う意志もあるし、今
までの経緯から信用出来ないのも当然かと思われます。

お客様の方は手は尽くしたとお思いになるかと思われますが繰り返すしか
ないかもしれません。

もしくは、現在のお住まいの方がお気に召してる場合は仕方ないのですが、
そういう大家様等との関係も良くない事や、気苦労の事を考えると、退去
した方が良いように思えます。

どの物件でも、大家様、管理会社というのは有り、お互いの意の疎通が無
ければ契約は成り立たないように思えます。その1,500円が返されるかも
不安ですので、あまりかさまない間に退去を考えてみてはというのが私の
考えです。

あんまり解決策になってないですね(--;)


お答えはしたのは----------------------------------------------------

宮城県仙台市 (株)住の窓口 原

http://www.sumai23.co.jp

ご質問等ございましたら、お気軽にご連絡下さい。

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支払う必要は無いでしょう。
 
自動引き落としで口座から毎月浄化槽清掃代金も含めて引き落とされている
ということですが、銀行にて引き落とし停止の手続きはすぐできます。
 
その上で、毎月決められた日時までに”浄化槽清掃代金1500円を含めな
い以前の金額”を入金なさられたら如何でしょうか?これでお客様が納得で
きる家賃であれば支払う意思のあることを証明できます。

確定的なことはいえないのですが”浄化槽清掃代金1500円を含めた金額”
を引き落とされ続けるとお客様が暗黙のうちにその金額を了承したと理解さ
れる恐れがあるのではないでしょうか。

賃料・管理費用の一方的な増額については、双方話し合いの上納得できる
理由がなければ支払う必要は無いと思います。
 
今回のケースは不動産管理会社が貸主となっているようですから、
所有者と不動産会社が貸主代理契約を結んだものと思われます。
 
そして以前は賃料の中に含まれていたはずの浄化槽管理代金を新たに入居
者に対して請求しているようですね。それにしても相談者の方が書いてい
るように、所有者と不動産会社の問題を入居者に転嫁していると思われま
す。

 
増額に適正な理由(毎月の清掃代金の増加等)があれば応じてもいいと
思いますが、今回のケースは理屈に合わないでしょう。
 
あと、更新関係は契約ごとですからキチンとなさられた方がいいのです
が・・・。

弁護士からの通知については、契約書を読まないと更新できないのは当然
です。できればその趣旨を内容証明郵便等で不動産会社へ送るべきでしょう
けどファックや電話でも十分です。

やりとりの記録は必ず残しておいた方がいいですよ。
経緯を読ませていただいた限りあとは不動産管理会社の動きだけですね。
法的な根拠はないのですが、放っておいてよいと思います。
 
お客様の主張だけはハッキリ意思表示してください。
文面を読ませていただいた限りでは間違っていないと思います。
 
既に引き落とされた金額については当然キチンと請求なさるべきです。
(納得していないのですから)とりあえずは冒頭にて記した銀行手続きを
してみられたら如何でしょうか?
 
法的な手続きをお取りになりたい場合は当然弁護士に相談なさるといいの
ですがいろんな意味で大変です。
 
不動産屋さんのアドバイスとして聞いてくださいね。


お答えはしたのは----------------------------------------------------
 
千葉県松戸市 (有)新京成ハウジング 木村
 
http://www.skshouse.co.jp

松戸市内新京成線「八柱駅」を中心に新鮮なアパートマンション情報を
提供させていただいております。お気軽にお問合わせください。

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まずこの話はそのままにせず、できるだけ早く話をつけるほうがよいと思い
ます。退去の時に精算することは考えない方をおすすめします。

基本的に賃料の増減に関しては、一方的に決めることはできないと思います。
賃料を増減する場合は、その事情を説明し理解を得た時点で変更されるもの
であり、引き落としの金額を契約者の了解も得ず、無断で操作するのも聞い
たことがないですね。

弁護士さんが出られた理由もよく分かりませんし、本当に事情を把握してい
るのでしょうか? 逆にその弁護士さんにお話をしてみるのも良いかと思い
ますが、費用のことや相談するのに抵抗があるようなら各都道府県に宅地建
物取引業協会があり、そのなかに相談窓口もありますので、一度相談してみ
るのがよいと思います。(早急に。) 

宅地建物取引業協会>http://www.zentaku.or.jp/

そして、相手方に弁護士さんが出てきたからといって、自分達の言っている
ことはすべて間違っているとはくれぐれも考えないようにして下さいね! 

お答えはしたのは----------------------------------------------------
 
広島県安芸郡 広島情報プラザ 宮原
 
http://www.h-jouhouplaza.co.jp
 
アパート・マンションの賃貸借を通じて、いいもの・いい関係を
創っていきたいと思います。 不明な点はお気軽にご相談下さい。

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結論から言うとこの不動産会社のやり方はまずいですね。
事前にお客様の了解をとってから、浄化槽代を負担していただくべきだと思
います。契約した時は、浄化槽の汲み取りは管理会社がやる事になっている
のですから、いきなり借主に負担しろと言うのは無理があると思います。

ただ、この文面ですと「浄化槽なので下水の費用がかかりません」とあり
ますが、通常の契約なら汲み取り費用をどちらが負担するか明確にすべき
ところです。実際の契約書の内容を見たいですね!この表現の仕方はおか
しいと思います。

本来なら、浄化槽なので汲み取り費用がかかりますが、管理会社で負担しま
すのでこのような表現になるかと思います。どちらにしても、この不動産会
社は、司法の判断にゆだねられた場合には負けると思います。家賃を供託す
る方法があると思いますが、カード会社の引き落としなので、この引き落と
しを止めなければできません。この辺は弁護士に相談したほうがよいと思い
ます。

最終的には自分でどうしたいかだと思います。徹底的に裁判までして戦うの
か、更新しないで違うところを見つけるか、不動産会社の条件をのむか?
もう一度、腹立たしいと思いますが、浄化槽の代金を返してほしいと言って
みてはいかがですか!もし、OKなら更新料を払って更新してください。

お答えはしたのは----------------------------------------------------
 
千葉県松戸市 株式会社 マルイハウス 飯岡
 
http://www.maruihouse.co.jp
 
当社は、不動産を通じて、皆様の日々生活のお役に
立てるような不動産業者になりたいと思います。

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【編集後記】

  最後までお読みいただきありがとうございました。
  今回のメルマガはいかがでしたか?
  
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 それではみなさま次回をお楽しみに(^^♪
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